Le compravendite immobiliari si perfezionano al termine di un iter articolato, che inizia con una fase precontrattuale, durante la quale le parti intraprendono una serie di atti preparatori alla stipula del contratto definitivo. Questi atti, di natura negoziale e giuridicamente rilevanti, sono finalizzati al conseguimento di uno scopo condiviso, rappresentato dal trasferimento del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) sul bene immobile a fronte del pagamento di un corrispettivo.

Solitamente la compravendita si sviluppa in tre distinte fasi, come di seguito indicate:

1. trattative precontrattuali;
2. contratto preliminare di compravendita;
3. contratto definitivo di compravendita.

Durante queste fasi le parti devono sempre comportarsi secondo buona fede, fornendo informazioni veritiere sulla propria situazione e sull’oggetto della trattativa, improntando il loro agire a lealtà e correttezza.

Perché si possa parlare di un vincolo contrattuale definitivo, è necessario che le parti abbiano raggiunto un accordo su tutti gli elementi essenziali del contratto. Da ciò consegue che le proposte preliminari prive di tali elementi e che potrebbero essere formulate, ad esempio, mediante uno scambio di lettere, non costituiscono un contratto, ma la fase delle trattative precontrattuali, ossia una fase preparatoria, che la giurisprudenza definisce come mera “puntuazione” (Cass. Civ. 2561/2009). In tale fase, al fine di evitare disguidi e problemi interpretativi, è essenziale che nello scambio di corrispondenza tra le parti, l’acquirente in particolare, nel manifestare al venditore un interesse all’affare, evidenzi i limiti delle proposte dallo stesso eventualmente formulate, precisandone la mancanza di efficacia vincolante.

Concluse le trattative, le parti giungono alla sottoscrizione del contratto preliminare, con il quale vengono fissati gli elementi essenziali per il trasferimento dell’immobile e previste le garanzie necessarie per giungere alla stipula del contratto definitivo di compravendita dinanzi al notaio. Il contratto preliminare, comunemente ed impropriamente denominato “compromesso”, è un contratto ad effetti obbligatori, che non determina il trasferimento della proprietà, ma fa sorgere in capo alle parti l’obbligo di stipulare successivamente un contratto definitivo di compravendita, predeterminandone il contenuto, con il quale si realizzerà un effetto traslativo, ossia il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale in relazione ad un determinato bene.

Per individuare se un contratto abbia natura di preliminare o di definitiva vendita, non deve ritenersi rilevante la denominazione, né il trasferimento del possesso del bene, né il pagamento del prezzo, che potrebbero avvenire già sulla base del contratto preliminare, ciò che conta è il diverso contenuto dell’accordo, ossia l’intento comune delle parti in rapporto alla causa del contratto. In sintesi, si è quindi di fronte ad un contratto preliminare quando l’intento delle parti è diretta all’assunzione da parte di ciascuna di esse dell’obbligo di prestare in un’epoca successiva il consenso attraverso la stipula del contratto definitivo; si è, invece, di fronte a quest’ultimo, quando si realizza l’intento delle parti di trasferire la proprietà del bene con effetti dal momento della conclusione del contratto stesso.

L’ultima fase è quella del contratto di compravendita immobiliare, che ha per oggetto il trasferimento del diritto di proprietà su di un bene o di altro diritto reale verso il corrispettivo di un prezzo. Si tratta di un contratto bilaterale a prestazioni corrispettive basato sul principio consensualistico, per il quale il semplice consenso produce effetti traslativi immediati, senza necessità che il bene venga consegnato materialmente all’acquirente.

Il contratto di compravendita immobiliare, che richiede la forma scritta a pena di nullità ai sensi di quanto disposto dall’articolo 1350 del Codice civile, deve essere obbligatoriamente redatto da un notaio, per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, ai fini della trascrizione nei registri immobiliari. Al notaio spetta un ruolo fondamentale che si articola in aspetti, sia formali, sia sostanziali. E compito di quest’ultimo indagare sulla volontà delle parti, acquisire tutte le informazioni ed effettuare i necessari controlli al fine di predisporre un atto valido ed efficace, che verrà poi sottoscritto dalle parti.

Avv. Leonardo Gulino

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